<h2>เปิดไทม์ไลน์ข้อพิพาทโรงแรมหรูริมเจ้าพระยา หลังครบกำหนดซื้อคืน “รอยัล ออคิด เชอราตัน” มูลค่า 4,873 ล้านบาท แต่ดีลไม่เกิดขึ้น กองทรัสต์ชี้ ROH ไม่ดำเนินการซื้อคืนตามสัญญา ขณะที่ ROH โต้ ไม่ได้เบี้ยว แต่ติดปัญหาวิธีชำระเงินที่ไม่ตรงกับข้อตกลง</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Royal Orchid Sheraton Hotel &amp; Towers เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งอยู่ถนนเจริญกรุง เขตบางรัก เปิดให้บริการเมื่อปี 2527 ภายใต้แบรนด์ Sheraton ซึ่งเดิมอยู่ภายใต้เครือ Starwood Hotels &amp; Resorts Worldwide ก่อนที่ Marriott International จะเข้าซื้อกิจการ Starwood ในปี 2559 ส่งผลให้ปัจจุบันโรงแรมดำเนินงานภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยมีห้องพักและห้องสวีตกว่า 726 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นับเป็นหนึ่งในโรงแรมแลนด์มาร์กริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่รองรับทั้งนักท่องเที่ยวและการจัดประชุมระดับนานาชาติ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทว่าในปี 2564 ท่ามกลางผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้ขายกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมให้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมรอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เป็นมูลค่า 4,498 ล้านบาท พร้อมทำสัญญาเช่าทรัพย์สินกลับมาบริหารโรงแรมต่อในรูปแบบ Sale and Leaseback โดยกำหนดให้ ROH สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้เมื่อสิ้นสุดปีที่ 3, 4 หรือ 5 ของสัญญา ในราคาที่กำหนดทางเลือกซื้อคืนเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 และ 4 และกำหนดภาระผูกพันซื้อคืนเมื่อครบปีที่ 5 ในราคา 4,873 ล้านบาท&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยโครงสร้างของ GROREIT ถือเป็น REIT with Buy-Back Condition หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน โดยเมื่อ ROH ใช้สิทธิซื้อทรัพย์สินคืน กองทรัสต์จะนำเงินที่ได้รับไปชำระหนี้ คืนเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ และดำเนินการเลิกกองทรัสต์ ทั้งนี้ GROREIT เสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อประชาชนเป็นครั้งแรกในราคา 10 บาทต่อหน่วย ก่อนเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อเดือนกรกฎาคม 2564​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 517px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2026/07/ftBLMfakc4Z2mH2Zj6RH.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="517px,345px" data-align="center" data-file-name="ftBLMfakc4Z2mH2Zj6RH.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,480" data-origin="517px,345px" style="width: 517px; height: 345px;" data-index="0"></figure></div>​ เมื่อถึงวันซื้อคืน แต่ดีล 4,873 ล้าน ไม่เกิดขึ้น&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นวันที่ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินโครงการคืนเมื่อสิ้นสุดปีการเช่าปีที่ 5 ตามสัญญา ในราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า ROH มิได้มาซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินโครงการ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ตามที่กำหนดในสัญญา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดย บลจ.วรรณระบุว่า ได้แจ้งต่อบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (MFC) ในฐานะทรัสตีของ GROREIT เพื่อดำเนินการในวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 โดยสรุป 3 ประการ ได้แก่&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;1. ส่งหนังสือถึง ROH เพื่อแจ้งว่า ROH ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามกำหนด ประกอบกับสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าแล้ว และขอให้ ROH ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า และข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งให้ความร่วมมือกับผู้จัดการกองทรัสต์และ/หรือทรัสตี ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ลงในหนังสือแจ้ง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;2. แจ้งแก่ Starwood Hotel &amp; Resorts Worldwide, Inc. (Starwood) ว่าระยะเวลาการเช่าทรัพย์สินโครงการของ ROH สิ้นสุดลงแล้ว และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT จะเป็นผู้ว่าจ้าง Starwood ให้ทำหน้าที่บริหารโรงแรมเป็นการชั่วคราวแทน ROH เพื่อให้การดำเนินกิจการของโรงแรมเป็นไปอย่างต่อเนื่อง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3. แจ้งธนาคารออมสินเพื่อขอขยายเวลาการชำระหนี้ ขอผ่อนผัน และขอความยินยอมในการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไข เนื่องจาก ROH มิได้ดำเนินการซื้อทรัพย์สินโครงการคืนตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด พร้อมระบุว่าจะพิจารณาร่วมกับ MFC ถึงแนวทางดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินโครงการเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อกองทรัสต์และผู้ถือหน่วยทรัสต์ รวมถึงดำเนินการให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 517px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2026/07/tbb3dhnfFzUKMJHZ88PK.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="517px,345px" data-align="center" data-file-name="tbb3dhnfFzUKMJHZ88PK.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,480" data-origin="517px,345px" style="width: 517px; height: 345px;" data-index="1"></figure></div>​ ROH โต้ ไม่ได้ปฏิเสธการซื้อคืน&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ล่าสุดในวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 ROH ได้ทำหนังสือชี้แจงต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อตอบโต้หนังสือของ บลจ.วรรณ โดยระบุว่า ก่อนหน้านี้ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ได้แจ้งวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินที่ ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยมีสาระสำคัญ ดังนี้&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ROH ชี้แจงว่า ก่อนหน้านี้ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ได้มีหนังสือแจ้งวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินที่ ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งบริษัทได้มีหนังสือแจ้งให้ MFC แก้ไขการปฏิบัติดังกล่าว และในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ผู้รับมอบอำนาจของบริษัทได้ไปยังสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง เพื่อชี้แจงการปฏิบัติที่ไม่เป็นไปตามสัญญาดังกล่าวแล้ว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ ROH ระบุว่า บริษัทมี เจตจำนงค์ที่จะซื้อคืนทรัพย์สินตามหน้าที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่ไม่สามารถปฏิบัติตามวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินตามที่ MFC แจ้งได้ เนื่องจาก มิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา และขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนกระบวนการซื้อคืนให้ลุล่วงตามข้อสัญญา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;โดยบริษัทยืนยันว่า มิได้มีปัญหาหรือข้อขัดข้องในการซื้อคืนแต่ประการใด และในระหว่างนี้บริษัทยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป ส่วนรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับความเห็นในการปฏิบัติตามสัญญาของบริษัทและกองทรัสต์ที่ยังไม่ตรงกัน บริษัทจะรายงานให้ผู้ถือหุ้น ผู้ลงทุน และผู้เกี่ยวข้องทราบเมื่อมีข้อยุติที่ชัดเจนต่อไป​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 517px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2026/07/GUKMQtn8BBZp8xeaN1ZL.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="517px,724px" data-align="center" data-file-name="GUKMQtn8BBZp8xeaN1ZL.jpg" data-file-size="0" origin-size="770,1078" data-origin="517px,724px" style="width: 517px; height: 724px;" data-index="2"></figure></div> ​ อ้างอิง :&nbsp;​<a target="_blank" href="https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105415501&amp;symbol=GROREIT" alt="https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105415501&amp;symbol=GROREIT">https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105415501&amp;symbol=GROREIT</a>​​<a target="_blank" href="https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105419001&amp;symbol=ROH" alt="https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105419001&amp;symbol=ROH">https://www.set.or.th/th/market/news-and-alert/newsdetails?id=105419001&amp;symbol=ROH</a>​<a target="_blank" href="https://weblink.set.or.th/dat/news/202107/21079199.pdf?_gl=1*199ruw2*_gcl_au*MTUxMDU4ODA1Ny4xNzg0MDk1ODY2*_ga*MTUzMDA0NjY4My4xNzU1MTgzNjY2*_ga_ET2H60H2CB*czE3ODQxMDQ3NDUkbzE2JGcxJHQxNzg0MTA1MDAwJGoyMCRsMCRoMA.." alt="https://weblink.set.or.th/dat/news/202107/21079199.pdf?_gl=1*199ruw2*_gcl_au*MTUxMDU4ODA1Ny4xNzg0MDk1ODY2*_ga*MTUzMDA0NjY4My4xNzU1MTgzNjY2*_ga_ET2H60H2CB*czE3ODQxMDQ3NDUkbzE2JGcxJHQxNzg0MTA1MDAwJGoyMCRsMCRoMA..">https://weblink.set.or.th/dat/news/202107/21079199.pdf?_gl=1*199ruw2*_gcl_au*MTUxMDU4ODA1Ny4xNzg0MDk1ODY2*_ga*MTUzMDA0NjY4My4xNzU1MTgzNjY2*_ga_ET2H60H2CB*czE3ODQxMDQ3NDUkbzE2JGcxJHQxNzg0MTA1MDAwJGoyMCRsMCRoMA..</a>ภาพ : www.marriott.com ​​​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ :&nbsp;<a target="_blank" href="https://www.forbesthailand.com/news/marketing/happitat-bangna-grand-opening-21-august" alt="บางนาเตรียมรับแลนด์มาร์กใหม่! เปิด “Happitat” 21 ส.ค.นี้ มิกซ์ยูส 2 หมื่นล้านจากเครือซีพี ปักหมุดเป็นอาณาจักรแห่งความสุขของผู้คน">บางนาเตรียมรับแลนด์มาร์กใหม่! เปิด “Happitat” 21 ส.ค.นี้ มิกซ์ยูส 2 หมื่นล้านจากเครือซีพี ปักหมุดเป็นอาณาจักรแห่งความสุขของผู้คน</a> <a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

ข้อพิพาทโรงแรมหรูริมเจ้าพระยา กองทรัสต์-ROH โต้คนละมุม ดีลซื้อคืน “รอยัล ออคิด เชอราตัน” 4,873 ล้าน

<h2>ROH ระดมทุนผ่านกองทรัสต์โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน GROREIT - REIT Buy Back กองแรกของไทย เพื่อมีโอกาสกลับมาซื้อธุรกิจโรงแรมคืน เผยมูลค่ากองทรัสต์ 4,500 ล้านบาทยังน้อยกว่าศักยภาพการสร้างรายได้ของโรงแรม ยืนยันซื้อคืนโรงแรมภายใน 5 ปีข้างหน้าตามเงื่อนไข</h2>
<img class="alignnone size-full wp-image-48113" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/07/เชอราตัน_002.jpg" alt="" width="600" height="400" />

ศานิต อรรถญาณสกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โรงแรม รอยัลออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทกำลังอยู่ระหว่างการระดมทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) ทั้งนี้ GROREIT มีมูลค่า 4,500 ล้านบาท ซึ่งจะลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของโรงแรมถึง 718 ล้านบาท

โดยก่อนหน้านี้ บริษัทได้ทำการประเมินโรงแรมดังกล่าวมีมูลค่าสูงถึงกว่า 5,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีความจำเป็นต้องเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินเพื่อดำเนินธุรกิจในช่วงสถานการณ์การท่องเที่ยวได้รับผลกระทบจากการปิดเมือง

ดังนั้น หากเปรียบเทียบมูลค่ากองทรัสต์ที่เสนอขายและโอกาสการสร้างรายได้ของโรงแรมในอนาคต ประเมินว่า โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ยังเป็นโรงแรมที่มีศักยภาพสามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทอีกมาก โดยบริษัทมีสัญญาที่จะกลับมาซื้อโรงแรมคืนภายในระยะเวลา 5 ปี

สำหรับกอง GROREIT มี บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และจัดจำหน่าย เป็น REIT ประเภทพิเศษลักษณะการลงทุนระยะสั้นกว่า REIT ปกติทั่วไป คือไม่เกิน 5 ปี ซึ่ง บลจ.วรรณ ได้ออกโครงสร้างการลงทุนที่น่าสนใจ โดยจะให้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนที่ประมาณร้อยละ 8 ต่อปี (IRR) เมื่อบริษัทกลับมาซื้อโรงแรมคืน โดยก่อนหน้านั้นระหว่างปีผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ เงินปันผลประมาณร้อยละ 6 ต่อปี

“ทางเลือกของการระดมทุนรูปแบบ REIT Buy Back ถือเป็นโอกาสที่ดีของบริษัท ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์การระดมทุนรูปแบบใหม่ที่สำนักงาน ก.ล.ต. ได้มีออกมา เพื่อเป็นช่องทางในการระดมทุนสำหรับเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจโรงแรม คือไม่ใช่การขายขาด โดยบริษัทยังมีโอกาสกลับมาซื้อที่ดินและโรงแรมคืนได้ เพียงแต่การระดมทุนแบบ REIT เป็นแผนระดมทุนระยะสั้นที่บริษัทจำเป็นต้องเร่งดำเนินการ แต่ในแผนระยะยาว บริษัทยังคงเตรียมการกลับมาซื้อโรงแรมคืนแน่นอน

เพราะเปรียบเทียบมูลค่าที่บริษัทระดมทุนผ่านกองทรัสต์กับอนาคตการสร้างรายได้ของโรงแรมนั้น การซื้อคืนย่อมดีกว่าในแง่ของการดำเนินธุรกิจ เพราะโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ยังสามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทได้มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นการดำเนินธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ “เชอราตัน” ในเครือ Marriott International หรือดำเนินแผนการเจรจาขายหุ้นให้กับนักลงทุนต่อจากที่ได้เคยเจรจาไว้ก่อนหน้านี้ เพราะเพียงแค่เฉพาะมูลค่าที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ณ ปัจจุบันก็อยู่ที่ประมาณ 3,000-3,200 ล้านบาท”

<img class="alignnone size-full wp-image-48114" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/07/เชอราตัน_003.jpg" alt="" width="600" height="477" />

ศานิต กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทเชื่อมั่นว่า ภาคท่องเที่ยวของไทยยังคงเป็นแผนระยะแรกที่รัฐบาลจะให้ความสำคัญ ประกอบกับความก้าวหน้าและการเร่งฉีดวัคซีนทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง ได้ช่วยลดความกังวลว่าการระบาดจะรุนแรงได้ ขณะที่เศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วและมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรมของไทย ให้มีแนวโน้มที่จะกลับมามีความน่าสนใจอีกครั้งหนึ่ง

“ในฐานะผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรม มีความเชื่อมั่นว่าภาคการท่องเที่ยวซึ่งเป็นรายได้ภาคบริการของประเทศจะสามารถกลับมาสู่ภาวะปกติได้เร็ว หากรัฐบาลเร่งนำเข้าวัคซีนประสิทธิภาพสูงปูพรมฉีดให้แก่ประชาชนเพื่อสร้างภูมิคุ้มกัน​หมู่ ในระดับที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 เหมือนเช่นในต่างประเทศบางประเทศที่ธุรกิจท่องเที่ยวเริ่มฟื้นแล้ว

ซึ่งบริษัทพยายามหาแนวทางเพื่อให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้ โดยโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน มีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา และอยู่ตรงข้ามไอคอนสยาม

ย้อนหลังไป 4 ปีก่อนเกิดการระบาดของโรค คือปี 2559-2562 โรงแรมมีศักยภาพการสร้างรายได้เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณ 863 ล้านบาท 893 ล้านบาท 1,030 ล้านบาท และ 1,075 ล้านบาท ตามลำดับโดยมีอัตราการเข้าพักของโรงแรมอยู่ในระดับเฉลี่ยเกิน 80% นั่นเป็นเหตุผลหลักๆ ที่ทำให้บริษัทมีแนวทางชัดเจนในการซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในระยะ 5 ปีข้างหน้านับจากนี้ ตามเงื่อนไขการระดมทุน”

อ่านเพิ่มเติม: <a href="https://forbesthailand.com/news/other/%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%A7-%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%A1-4-5-%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%99.html">กลุ่มคาราบาว ทุ่ม 4.5 หมื่นล้าน พลิกโฉมโชห่วย</a>

<hr />

<a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/">ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events